低碳经济制度和房地产行业发展研究
房地产行业走低碳发展的道路是今后最主要的发展方向。当前，在我国的房地产行业中还存在着很多和低碳经济不相称的做法，研究当前房地产行业低碳经济的要求和原则，力求在以后的房地产开发和建设中实现节能减排，走可持续发展之路，具有十分重要的现实意义。
一、低碳经济和低碳建筑的概念
(一)低碳经济的概念
低碳经济最早由英国在2003年提出，在2008年，联合国环境规划署又提出了推行低碳经济的理念，这一概念从此得到了世 界范围内的广泛关注，成为大多数国家所追求的经济发展模式。
当前，对低碳经济概念的提法虽然有多种，但是，在基本内涵上可以说已经达到了共识：把经济与社会的可持续发展作为基本目标，大幅度提高资源的利用效率，尽可能地使用可再生能源，努力研发和使用温室气体减排措施和技术，使用低碳能源，保持生态平衡。因此，低碳经济是涉及到社会经济发展、人们的生活态度以及价值观念的世界性革命，是继工业革命和信息革命后的又一次改变世界经济的浪潮。
(二)低碳建筑的概念
在房地产行业中推行低碳理念，实质是推广低碳建筑。当前，低碳建筑在内涵和目标上都是和绿色建筑基本相同，只是低碳建筑更加强调借助节能减排，应对全球气候变化。另外，低碳建筑还要求使用的建筑材料、建筑施工以及建筑物在整个生命周期以内都能实现提高能效，节能减排的目的。也就是说，低碳建筑在建造及使用过程中，要尽可能地使用低碳材料，采用低碳技术，广泛运用太阳能、地热和风能等可再生性清洁能源，延长建筑的生命周期。
在我国，二氧化碳的排放量集中在三个方面：工业、建筑行业和交通。其中，建筑行业的碳排放量占总量的一半左右，远高于工业行业和运输行业。随着我国房地产开发的繁荣和城镇化推进，这一比例还呈现出上升趋势。因此，在房地产行业推广低碳经济理念具有非常重要的意义和作用。
二、低碳房地产在发展中出现的问题
(一)政策激励机制不健全，开发商积极性不高
当前，社会上低碳建筑还没有深入人心，也没有形成规模效应，建筑施工的成本相对也较高。房地产行业仍然处在卖方市场主导机制，很多房地产开发商仅仅是关注短期利益，在低碳建筑上的认识程度不够，政府在低碳建筑方面的激励机制很不完善，导致开发商缺乏主动提升和推行低碳建筑的动力。在市场机制无效的情况下，政府作为房地产低碳化发展的指导、监督和推动者，需要及时地制定完善的政策和法规，为推广低碳建筑提供合适的平台和土壤。
(二)房地产建筑方式和产业化水平不高 (三)住宅建设和装修难以做到一体化，导致二次装修的浪费
早在上个世纪末，我国就发布文件，明确要求住房建设要推广一次性装修，或者实施菜单式装修。可是，到目前为止，在开发的商品房中大多数仍然还是毛坯房，建设和装修实现一体化的比例不高于10%，用户只有在二次装修以后，才能达到使用要求。而二次装修不但导致已经建设好的设施被破坏，而且还会产生大量的建筑垃圾，其过程中增加大量的二氧化碳排放，伴随噪音扰民、消耗装修材料形成环境污染，甚至会因为改管线带来安全隐患。
(四)低碳建材的研究和开发水平需要进一步提高
由于世界性的环境和资源约束，从而导致了在节能、环保等领域中进行技术研究和开发的热潮。可是，在我国，在低碳建筑材料的研究、开发和应用还是一个薄弱环节。首先是从事低碳建材开发的能力不高，相关的专业人才非常缺乏，相关的激励政策也不是非常到位，在科研经费来源等方面也存在着压力。其次，由于很多开发商只关注当前的利益，对于能带来长期效益的低碳建筑材料的应用方面，也处于消极态度，相对影响了低碳建材的使用和推广。
(五)社会对低碳环保的认识程度不足
一般来说，社会公众在消费理念和模式上的选择会影响和引导消费市场的价值取向，并且能够催生出适应这种消费模式的生产、销售等经济行为。在房地产行业也存在着这种现象。大多数购房者在选择房源时更多的是考虑价格、位置、周边环境、交通、配套设施、物业管理以及开发商的口碑等因素。只有少数人会从低碳排放、保护环境的角度去考虑和选择。这说明我国的消费者对低碳、环保等方面的意识虽然有所提高，但是在认识程度和行动上与发达国家相比，还存在着较大的差距，低碳消费的理念需要进一步的提高，并且要保证将这种理念落实在行动中去。
三、低碳房地产发展的关键因素和措施
低碳房地产的观念和技术都是发源于西方国家，在发展过程中，需要充分吸收西方在建筑、使用、居住习惯等方面的元素。可是，我国是一个东方大国，如若完全照搬那些做法，也会带来一些水土不服的症状，所以，在房地产行业中融入低碳经济的理念，需要结合我国的现实和文化传统，建立低碳房地产的评价方法和标准体系，并且将低碳理念和模式贯彻到行动去中。
(一)确立房地产行业的碳排量评价标准
在房地产开发中，农用耕地转变为建筑面积，消耗了巨大的外部成本，其中包括植被的损坏、生物多样性的影响、加剧了城市热岛效应，特别是在高耗能的建筑施工过程中所造成的资源性的浪费等，都需要由全社会去承担。开发商把商品房销售完以后，就基本和这些问题没有关系了。这样，就在无形中对开发商通过建筑的高耗能降低成本起到了激励作用。所以，必须要从政策层面上规范房地产的开发行为，限制建筑施工过程中的高耗能现象。同时，对坚持实施低碳排放的开发商给以相应的状励措施，从面从根本上鼓励低碳房地产的推广和普及。
(二)促进房地产行业的结构调整提高产业化水平
推广低碳房地产，首先需要从房地的理念、设计、建材、耗能等各方面实施全方位强制性，在设计和施工层面上，涉及到屋面、门窗、外墙、通风、隔热、遮阳技术等环节或系统的生态化设计;在使用过程中，要考虑空气的智能调节、内外绿化、废水的再生循环、回收利用、雨水的收集、污水的处理措施等内容。在终端产品的层面上，要积极探索对自然通风、地源热能、太阳能等自然能源的利用技术和措施，引导房地产行业进行创新和调整，提高产业化的水平，力求实现在居住生态、健康和环保三大主题的目的。通过节水、节能设计使建筑物和周围环境保持协调一致，最终实现人和自然的和谐相处，从整体上提升建筑行业的可持续发展水平和潜力。
(三)加大对低碳建材和技术的研发力度，实施建设装修一体化
针对低碳建材和技术，要加大对低碳建材和技术的研究开发力度，把节能、低碳、减排作为导向，理顺低碳建筑的价格，增加国家在低碳材料和技术方面的资金扶持力度，开发新的可回收性材料和能源，争取建筑构件和使用材料的本土化和可再生性等;同时，在使用建筑设备上，不能过度追求降低碳排放的效果而使用高耗能的设备，减少能源的消耗。同时，要引导开发商和消费者增加对建筑和装修一体化的认可程度，避免二次装修所带来的损失。
四、结论
低碳房地产是实施和推广低碳经济的重要内容，在这场关系到人们的生产、生活方式和价值观念的变革浪潮中，政府要制定和推行有利于低碳房地产的政策，从制度上激励或约束房地产开发商。房地产行业更要以低碳建筑为目标，通过技术创新实现新的跨越，使房地产业更加满足和符合低碳经济的要求，实现人和自然的和谐相处，从而使整个社会得以可持续发展。
